Beton-52.ru

Домашнему мастеру
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли сделать перепланировку, если квартира в ипотеке

Можно ли сделать перепланировку, если квартира в ипотеке?

При покупке жилья в ипотеку не всегда заемщики оформляют сделку именно на ту недвижимость, которая их устраивает по всем параметрам. Причинами могут быть привлекательность цены, аккредитация застройщика или иные обстоятельства.

В процессе владения и распоряжения недвижимостью у них может появиться желание ее изменить. Но при этом многие не знают, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире.

Заемщики опасаются того, что на срок действия ипотечного договора квартира находится в обременении у банка, который имеет больше прав на нее, чем сам владелец.

Неизвестна заемщикам и процедура согласования перепланировки с кредитным учреждением. О том, как это сделать законным методом, расскажем в данной статье.

Когда переустройство запрещено?

Если вам понадобилось провести перепланировку ипотечной квартиры, то первое, что необходимо сделать в этой ситуации – внимательно изучить договор с банком. Кредитное соглашение – основной документ, который регулирует все правовые вопросы с обремененным жильем. Так, практически все договоры ипотеки содержат пункт о перепланировке, который либо полностью ее запрещает, либо обязывает согласовывать ее с кредитором. Таким образом банки минимизировать свои риски от неузаконенного переустройства ипотечных квартиры, которые будет довольно сложно продать в дальнейшем, к примеру, при банкротстве заемщика.

Независимо от того, что говорится в вашем кредитном договоре, существуют такие виды перепланировок, которые запрещены строительными и санитарными нормами не только в ипотечной квартире, но и в любом другом жилом помещении. Итак, какие же «трансформации» жилья не допускаются на законодательном уровне?

  • Остекление балкона или лоджии с пожарной лестницей;
  • Монтаж камина в панельном доме;
  • Объединение газифицированной кухни и жилого помещения;
  • Снос подоконного блока в случае объединения балкона и жилой комнаты;
  • Перенос санузла на место, расположенное над или под жилыми комнатами или кухнями соседей;
  • Установка дополнительного оборудования в уже имеющемся санузле;
  • Установка радиаторов центрального отопления на балконе или лоджии;
  • Устройство теплого пола с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления.

Любое переустройство жилого помещения, тем более ипотечной квартиры, должно проводиться в строгом соответствии с правовыми нормами. Кроме того, оно должно быть направлено на улучшение жилищных условий и повышения уровня комфорта проживания. Именно поэтому при незаконной перепланировки жилья его владельцу, в первую очередь, грозит расторжение кредитного договора с банком, который предоставил ему ипотеку.

Более того, ему придется выплатить кредитору неустойку за самовольное внесение изменений в конструкцию жилья. К тому же, такой поступок может повлечь за собой отказ страховых компаний заключать с заемщиком соглашение о страховании квартиры. А если нарушение закона привело к более серьезным последствиям, собственника могут привлечь к ответственности по статьям 7.21 и 7.22 КоАП РФ и обязать выплатить штраф в размере 2-2,5 тысячи рублей.

Читать еще:  Чем обработать деревянный пол на балконе квартиры?

Визит в страховую компанию

В обязательном порядке для узаконивания перепланировки в ипотечной квартире стоит обратиться в страховую компанию. Если страховщик готов взять на себя потенциальные риски (при проведении работ есть вероятность наступления непредвиденных обстоятельств), тогда и банк выносит вердикт, что проводить реконструкцию можно. Заявление в страховую компанию не имеет типового бланка, достаточно письменной просьбы разрешить изменение планировки.

Зачем это нужно? Дело в том, что в страховом полисе и кредитном договоре числится один объект с четко определённой стоимостью и конфигурацией. После проведения реконструкции его планировка меняется. Ввиду того, что стоимость страхового полиса прямо зависит от технических характеристик помещения, после выполнения работ цена страховки данной квартиры уже не будет прежней.

Страховщику приходится проводить повторную экспертизу объекта, что влечет за собой дополнительные расходы. После выполнения реконструкции стоимость полиса страхования залога может измениться, есть вероятность, что вам придется доплатить.

Что грозит, если самовольно изменить планировку?

Чтобы провести перепланировку в ипотечной квартире, нужно согласовать работы не только с банком, но и с органами власти. Незаконной перепланировка будет считаться, если:

  • сделанные ремонтные работы запрещены ЖК РФ;
  • собственник не получил разрешение жилищной комиссии.

Ответственность за незаконную перепланировку в ипотечной квартире прописана в ФЗ «Об ипотеке», в ст.35. Закон наделяет банк правом потребовать досрочной выплаты кредита от заемщика.

Статья 35 № 102-ФЗ. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества

При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (пункт 1 статьи 29), правил содержания или ремонта заложенного имущества (статья 30), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (статья 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31) или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (статья 34) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

В ст.50 этого же закона говорится о праве банка взыскать имущество при неисполнении условий договора. На практике все немного иначе. Банк может руководствоваться ст. 29 ЖК РФ, которой предусмотрено следующее:

  • при обнаружении незаконной перепланировки кредитор имеет право потребовать ее согласования с органами власти;
  • банк может дать срок заемщику на приведение помещения в его первоначальный вид или на узаконивание;
  • если поставленные условия не соблюдены, кредитор вправе расторгнуть договор, потребовав досрочного погашения или взыскав квартиру через суд.
Читать еще:  Как узнать есть ли заземление в квартире?

За незаконную перепланировку предусмотрена также и административная ответственность – штраф до 2500 руб.

Заключение оценщика

Поскольку из-за перепланировки стоимость квартиры может измениться, обязательным будет также обращение к оценщику, который и определит, изменилась ли она, и насколько, если да. Для банка этот параметр очень важен, ведь необходимо, чтобы при невыплате средств со стороны заёмщика, квартиру можно было продать и выручить достаточно денег, чтобы покрыть его долг.

Полностью согласованная перепланировка, повышающая удобство, может даже повысить стоимость квартиры, а если её удобство неочевидно, то стоимость может снизиться. И тем более она снижается, если перепланировка не была согласована со всеми необходимыми инстанциями.

После предоставления документов оценщик делает заключение с указанием новой стоимости жилья.

Как оформить перепланировку ипотечной квартиры: пошаговая инструкция

Чтобы узаконить перепланировку, заемщику необходимо выполнить несколько действий:

  1. Изучить ипотечный договор с банком. Если он содержит запрет на переобустройство, обращаться к кредитору бессмысленно. В остальных случаях документ должен включать в себя особенности проведения перепланировки – их нужно придерживаться.
  2. Согласовать процедуру с жильцами и соседями. Это нужно, если ремонтные работы затрагивают их интересы. Например, переобустройство коммунальной квартиры, кладовки, общего коридора. Если у жилья несколько собственников, потребуется письменное подтверждение их согласия, заверенное нотариально. Также рекомендуется получить одобрение соседей в письменном виде, но заверять у нотариуса это не нужно.
  3. Оформление эскиза или проекта. Если вносятся несущественные изменения, достаточно эскиза. При демонтаже несущих перегородок, встроенных шкафов или сантехники понадобится проект.
  4. Согласовать все со страховой компанией и банком. При оформлении ипотеки обязательным условием является приобретение страховки. Если заемщик не договорится со страховщиком, кредитор может не одобрить переоборудование. Дело в том, что на стоимость страховки напрямую влияет цена заложенной недвижимости, и в случае ее разрушения выплаты будет делать именно страховщик.
  5. Посещение Жилищной инспекции или МФЦ. На первом этапе собственник оформляет от Жилинспекции акт ввода объекта в эксплуатацию после осмотра жилья специальной комиссией.
  6. Обращение в БТИ. Когда будет оформлен проект и акт, следует подать документы в БТИ для внесения изменений в план.
  7. Подача документов из БТИ в банк. Может потребоваться переоформление договора страхования.
Читать еще:  Как построить стену из пеноблоков в квартире?

Если планируется внесение мелких изменений, подачу документов в Жилищную инспекцию можно пропустить и сразу обратиться в БТИ после заказа эскиза.

Когда заемщик покупает переоборудованное жилье, тоже производится оценка квартиры в ипотеку, если перепланировка неузаконена, но это делает на начальном этапе не только банк, но и БТИ вкупе с Жилинспекцией.

Документы

В каждую организацию понадобится разная документация, но общий перечень выглядит так:

  • Свидетельство о собственности.
  • Проект или эскиз.
  • Разрешение от МЧС, Ростехнадзора, Роспотребнадзора (в исключительных случаях).
  • Поэтажный план и техпаспорт.
  • Письменное согласие всех соседей и собственников.

Начинать работы можно только после получения разрешения от Жилищной инспекции. По окончании ремонта следует уведомить ее сотрудников об этом, чтобы была направлена комиссия для выдачи акта после осмотра.

Стоимость

Средний срок оформления документации составляет полтора месяца. Пока разрешение не будет выдано, собственник не может начинать ремонтные работы.

Что касается цены, то она устанавливается на отдельные услуги в зависимости от региона. В среднем это выглядит так:

  • Госпошлина за переоформление техпаспорта (900 руб. фиксированно).
  • Оформление технического паспорта – около 7 000 руб.
  • Согласование проекта – 5 000 руб.
  • Составление проекта – 15 000 руб. (можно сделать в коммерческой организации).
  • Разрешение от Жилищной инспекции – 30 000 руб.

Если гражданин получает от уполномоченной инстанции отказ, он может обжаловать это в судебном порядке, но в таком случае ему придется потратить более 30 000 руб.

Чем грозит неправомерное изменение планировки жилья в ипотеке

Наиболее крупные неприятности грозят тем собственниками, у которых должна состояться покупка жилплощади в ипотеку с неузаконеннной перепланировкой. Кредитор непременно откажет в заключении сделки, мотивируя невозможностью оформления нелегального обеспечения.

Проблемы при покупке могут быть разрешены за счет проведения продавцом процедуры узаконивания.

Оценка квартиры с незаконным изменением планировки

Получение документальной оценки недвижимости при ипотечном кредитовании является обязательным условием совершаемой сделки. Банки рекомендуют заказывать оценку только в аккредитованных компаниях, что является для них гарантией актуальности данных в отчете.

Заемщики, совершившие перепланировку и не получившие согласование, заинтересованы в оценке жилья с незаконными изменениями без отражения выявленных несоответствий в итоговом отчете.

В действительности, получить заключение невозможно, ведь задача эксперта связана с:

  1. фиксацией всех незаконных переустройств, с отражением фактического состояния жилища (в отчете дается описание и прилагаются фотографии);
  2. определением цены квартиры, с учетом имеющихся недостатков. Отсутствие легализирующих документов всегда уменьшает стоимость квадратных метров;
  3. расчетом затрат, связанных с последующим узакониванием перепланировки или приведения недвижимости к первоначальному состоянию.
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector