Можно ли объединить квартиры без согласия с проживающими

Можно ли объединить квартиры без согласия с проживающими?

Разбираем ситуацию из жизни.

— Я разведен, живу с бывшей женой и двумя детьми (15 и 18 лет). У бывшей жены есть старшая дочь от первого брака. Она прописана с мужем и тремя детьми в другой квартире; проживает там же. Мы же живем в двухкомнатной квартире в пятиэтажке. Старшая дочь хочет объединиться площадью вместе с матерью, но я и мои дети — против этого объединения. Могут ли совладелицы квартиры без нашего согласия провести такую сделку?

Отвечает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин:

Вероятнее всего, речь идет о квартирах, занимаемых по договорам социального найма. В законодательстве нет понятия «объединиться». Однако имеется термин «обмен». Применительно к рассматриваемой ситуации возможно предположить, что две квартиры снимаемые по договору социального найма (одна с разведенной парой и детьми 15 и 18 лет и вторая — с супругами и тремя детьми) обмениваются на одну большую по площади квартиру, так же снимаемую по договору социального найма.

В силу п. 1 ст. 72 Жилищного кодекса РФ от 01 марта 2005 г., установлено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Таким образом для объединения необходимо согласие всех членов семьи, в том числе и ваше.

Однако в п. 3 ст. 73 ЖК РФ предусмотрено, что, если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них может требовать принудительного обмена. При этом следует учитывать, что принудительный обмен возможен только в судебном порядке и при условии учета законных интересов лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Судом должно учитываться наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Как итог — вероятность «объединиться» без согласия всех членов семьи по суду, скорее всего, невозможна, а вот принудительный обмен в связи с распадом семьи вполне реален.

Данные нормы о принудительном обмене жилыми помещениями не распространяются на жилые помещения, находящиеся в собственности граждан.

Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

Если вы имеете в виду, что дочь хочет, чтобы мать подарила ей свою долю в вашей квартире или часть своей доли, тогда воспрепятствовать вы этому не сможете.

Единственное, чего вы сможете добиться через суд, так это запретить вселение старшей дочери вашей бывшей жены. Поскольку будут нарушаться жилищные права вас и ваших детей.

Отвечает юрисконсульт офиса «Севастопольское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Ирина Санина:

К сожалению, из вашего вопроса неясно, на основании чего и кому принадлежит квартира, в которой вы проживаете. Если вы и ваши дочери являетесь участниками долевой собственности в данной квартире, без вашего согласия с квартирой не может быть совершена никакая сделка.

Возможен вариант, что ваша супруга продаст лишь свою долю, но перед этим она должна предложить ее остальным сособственникам квартиры по определенной цене, по которой она собирается предлагать ее стороннему покупателю. Все предложения должны быть оформлены письменно. Кроме того, поскольку одна из ваших дочерей является несовершеннолетней, отказ от права преимущественной покупки допускается только с согласия органов опеки и попечительства.

Следует заметить, что продажа долей всегда будет менее выгодна, чем отчуждение всей квартиры целиком. Возможно, вашей семье стоит рассмотреть альтернативную сделку, при которой вы продаете свою квартиру и одновременно с продажей приобретаете иную жилую площадь себе и детям, а ваша бывшая супруга, получив денежные средства за свою долю, добавляет их к стоимости квартиры своей старшей дочери, и вместе они покупают общую жилплощадь. Более того, такую сделку с участием трех квартир можно провести одновременно.

Если же вы и ваши дети не являетесь собственниками квартиры, бывшая жена может без вашего согласия продать квартиру или заключить договор мены со своей взрослой дочерью. В этом случае вы будете сняты с регистрационного учета и должны будете освободить квартиру.

Отвечает юрист Мария Назанская:

Из формулировки вопроса следует, что квартиры находятся в разных домах, и объединение планируется провести не путем физического объединения двух квартир в одну. Но мы рассмотрим все варианты.

В том случае, если квартиры находятся в разных домах, для объединения площади проживания необходимо реализовать две существующие квартиры и приобрести одну большей площадью. Реализации квартир, находящихся в собственности граждан, производится этими гражданами.

Если на квартиру зарегистрировано право долевой собственности всех членов вашей семьи, соответственно, и договор о ее продаже, дарении, мене, будут заключать все члены семьи, а, учитывая наличие несовершеннолетнего ребенка (15 лет), необходимо еще и согласие органа опеки и попечительства.

Если на детей долевая собственность не регистрировалась, они в сделке не участвуют. Если квартира приобретена в период брака, но оформлена на одного из супругов, без согласия другого супруга, удостоверенного нотариально, продать, подарить или иным способом реализовать квартиру невозможно. Исключение составляют случаи дарения и получения такой квартиры одним из супругов в наследство либо наличие заключенного супругами брачного договора, по которому квартира переходит в его личную собственность. В таком случае собственник распоряжается своим имуществом без чьего бы то ни было согласия.

И в том случае, если квартиры не являются собственностью проживающих в них граждан, а используются ими на основании договора социального найма, объединение таких квартир возможно только по договору обмена, на заключение которого опять же нужно согласие всех проживающих, а также муниципалитета (как наймодателя).

Читать еще: Как отключить противопожарную сигнализацию в квартире?

При физическом объединении квартир (жилых помещений) речь пойдет об изменении конфигурации объекта — перепланировке, на которую, согласно требованиям Жилищного кодекса РФ, помимо письменного согласия всех проживающих в объединяемых квартирах, необходимо получить еще и соответствующее разрешение компетентных органов, выдаваемое на основании заявления и приложенных к нему документов, в том числе проекта перепланировки и письменных согласий всех проживающих.

Поэтому при отсутствии согласия вас и ваших детей (включая младшую дочь) такая перепланировка невозможна. Принимая во внимание, что младшей дочери уже 15, она также подписывает согласие самостоятельно, но с ведома родителей. Принять решение за нее и без нее не получится.

Варианты объединения квартир

Есть три способа слияния квартир:

Объединение жилого пространства по вертикали – когда квартиры находятся на разных этажах, но на одном стояке. Можно ли объединить две квартиры в одну на разных этажах в 2020 году? Да, можно, главное, чтобы между квартирами не было третьей квартиры. Воссоединить таким способ жилые площади можно, хотя сделать это крайне тяжело по той причине, что придется прорезать проем в высокой точности, иначе не обойтись без разрушения плит. Перекрытие квартир также в обязательном порядке придется укреплять подпорками (колоннами), рамой, обязательно также нужно будет установить лестницу согласно строительным правилам и нормам.

Слияние по горизонтали – когда квартиры находятся на одном этаже друг возле друга. Сложность такого воссоединения заключается в том, что квартиры сливаются в одну через лестничную площадку. Можно ли объединить две квартиры на одной площадке? Да, можно, но для этого необходимо будет получить разрешение на выдачу общедомовой собственности – перегородки. На этом этапе обязательно нужно организовать собрание жильцов дома, получить одобрение на соединение квартир через перегородку у большинства сособственников. Пожалуй, это самый простой вариант соединения квартир, поскольку он предполагает воссоединение жилых площадей изнутри, через межквартирную стену. Но стена в большинстве случаев является несущей, поэтому произвести ее полный демонтаж не получится в целях безопасности (стены могут рухнуть).

Объединение квартир, находящихся в разных подъездах. Это редкий случай слияния жилых площадей, потому что во многих случаях расширить жилплощадь не получается из-за наличия несущей стены, шахты лифта или мусоропровода. К тому же, во многих домах уровни потолка и пола в квартирах могут отличаться, поэтому дополнительно нужно будет проводить выравнивание.

Что нужно для того, чтобы объединить две квартиры в одну? Для начала следует выяснить, можно ли объединить квартиры. Получить ответ на этот вопрос можно у застройщика – если квартиры находятся в новостройке или в БТИ – если речь идет о вторичном жилье.

Решение об объединении квартир обычно приходит в голову тем гражданам, которые хотят расширить жилплощадь для того, чтобы увеличить площадь детской комнаты, разместить в своей квартире тренажерный зал, рабочий кабинет и др.

В каких домах можно объединять квартиры?

Проводить объединение двух квартир можно в различных домах:

в монолитных домах – они прочные, долговечные, имеют улучшенную теплоизоляцию и вентиляцию. Сделать из двух квартир одну в монолитном доме проще, чем в кирпичном, так как межквартирные стены не являются несущими, а внутренние перегородки в таких домах вообще отсутствуют;

в кирпичных домах. Шансов на то, чтобы компетентные органы разрешили делать реконструкцию в кирпичном доме больше, чем в панельном;

в панельных домах. Толщина стен в таких домах позволяет делать в стенах проемы без риска не только для проживающих в квартире людей, но и для прочности общей конструкции.

Объединение квартир в строящемся доме

Объединять квартиры можно как в возведенном доме, так и на этапе его строительства. Но застройщики неохотно соглашаются на желания дольщиков объединить две квартиры в одну. Ведь до начала возведения дома разработчик готовит проектную документацию, получает разрешение на строительство.

А если проект уже будет создан и после этого дольщик захочет внести изменения в него, тогда застройщику нужно будет пройти все этапы разработки технической документации заново. Обычно застройщики соглашаются на объединение смежных квартир в монолитных домах.

Объединять квартиры на этапе строительства выгодно в том случае, если застройщик сам внес соответствующие изменения в проектную документацию. Тогда будет считаться, что обе квартиры являются одним объектом. Поэтому в дальнейшем на кадастровый учет будет поставлен только один объект.

Если же заинтересованное лицо не успело оповестить застройщика о том, что хочет объединить квартиры, а тот не оформил документы на слияние жилых площадей, тогда собственник получит на руки столько выписок из ЕГРН, сколько квартир он купил. И он сам должен будет пройти ряд последовательных этапов, чтобы узаконить перепланировку двух квартир в одну.

Базовые правила при составлении проекта объединения

При составлении проекта объединения квартир действуют те же правила, что и при перепланировке квартиры без объединения.

Но в первом случае есть и отдельные правила, которых следует придерживаться:

запрещено сносить несущие стены;

нельзя переносить проемы в несущих стенах без разрешения;

запрещено переносить инженерные коммуникации, в том числе вентиляцию;

нельзя менять местами комнату с кухней;

запрещено объединять комнату с кухней, где стоит газовая плита. Однако при желании и при получении одобрения газовой компании можно подать запрос на отрезку газа в одной из квартир.

Отказ в оформлении объединения квартир

Как ни удивительно звучит, но в объединении двух квартир могут отказать. И тогда придется вернуть все в исходное состояние или оставить перепланировку не узаконенной, что сводит шансы продать квартиры к нулю.

Читать еще: Где сушить белье в квартире без балкона?

При объединении квартир действую точно такие же правила и ограничения, как и при обычной перепланировке или реконструкции квартиры:

нельзя сносить несущие стены и несущие конструкции;
запрещено демонтировать общие инженерные коммуникации дома и изменять/демонтировать вентиляционные шахты;
запрещено располагать санузлы в жилых комнатах, менять местами кухню и санузел;
запрещено вмуровывать в стены трубы коммуникаций: газовые, отопительные, водопроводные;
нельзя уменьшать жилую площадь, увеличивая подсобные помещения;
нельзя увеличивать площадь санузла за счет жилых помещений.

Однако, есть и свои особенности, которые касаются только объединения квартир:

невозможно будет узаконить объединение квартир, находящихся в разных корпусах дома;
запрещено объединять балконы и лоджии соседних квартир;
обязательно заручиться согласием соседей, если объединение происходит через лестничную площадку, которая является общим имуществом жильцов дома.

В соответствии с 36-ой статьей жилищного кодекса РФ этажные коридоры относятся к общедомовому имуществу. Согласно п. 5 Приложения 4 Постановления Правительства Москвы №508 для использования участка общего имущества необходимо организовать собрание собственников помещений дома, на котором они примут решение об аренде или передаче в безвозмездное пользование этого общедомового участка.

Юридические сложности объединения двух квартир

Согласовать проем в несущей стене между квартирами или обустройство общего тамбура за счет общей лестничной клетки — это полбеды. После улаживания технических моментов собственники сталкиваются еще с одной задачей: превращение двух квартир в одну на бумаге. То есть получение единого свидетельства о собственности и объединение лицевых счетов.

Конечно, практика такая есть и по давно отработанному алгоритму объединяются коммуналки. Но коммуналка — это одна квартира и множество комнат. А при объединении двух отдельных квартир с разными номерами и являющиеся отдельными объектами права собственности, не все так просто.

В случаях, когда собственников несколько, разумнее всего отказаться от объединения лицевых счетов и объектов прав собственности. Согласовать пристройку тамбура или просто проем между квартирами проще, чем юридически «лепить» из двух отдельных квартир одну большую.

Самый простой вариант, когда у двух квартир один собственник, а квартиры разделяет не несущая стена или у них есть общая лоджия, с уже запланированным проемом. В такой ситуации можно пробить проем между квартирами и больше ничего не менять. У квартир остаются отдельные свидетельства о собственности и отдельные лицевые счета. При необходимости такой проем очень быстро и легко можно заложить, а одну из квартир или обе — продать, как отдельные объекты собственности. К слову — их стоимость будет выше, чем если продавать объединенные официально квартиры.

В старых домах существует еще одна проблема: из-за значительного износа дома в объединении могут отказать, если вы задумали пробивать проем в несущей стене или в перекрытиях пола при вертикальном объединении. Даже если проект разработан с учетом износа и предусматривает укрепление конструкций, чиновники все равно будут перестраховываться, а значит решение вынесут не в вашу пользу.

Следующая сложность — объединение адреса. Новообразованной квартире придется присваивать двойной номер или выбирать один из существующих, но тогда дополнительно придется уплатить за изменение поэтажного плана дома.

Объединение двух квартир по вертикали — особенности

Какой бы просторной ни была площадь обоих квартир, расположение такой громоздкой конструкции не всегда возможно и эстетично. Можно исхитриться и разделить лестницу площадками, но это будет зависеть от конструктивных особенностей отдельных квартир.

Постановление Правительства Москвы № 508 в редакции 840, п. 3.7 Приложения 3:

«Если проект перепланировки не относится к типовым, то в его состав должно входить техническое заключение о возможности производства планируемых работ».

Поэтому стоит рассмотреть каталог типовых перепланировок. В этом случае согласование пройдет быстрее и проще, а сам проект обойдется бесплатно.

Минусы объединения двух квартир

К объединению квартир прибегают обычно жители старых домов, кирпичных или панельных. В настоящее время это достаточно редкое явление, поскольку есть широкий выбор новостройного жилья с просторными квартирами до 400 квадратных метров, пентхаусами, мансардными квартирами и просто двухуровневыми. И чем больше квартира в новостройке, тем меньше в ней стоит квадратный метр жилья.

Чем объединять две квартиры в старом доме, дешевле и проще их продать и купить одну квартиру большой площади;
После объединения двух квартир их стоимость значительно снизится.

Есть и исключения: квартиры в центре города, в престижных домах старого фонда. Но такие квартиры, как правило, все давно выкуплены новыми собственниками, и перепланированы. А вот панельные или хрущевские апартаменты, габаритами в 120 и более квадратных метров особым спросом на рынке недвижимости не пользуются.

Если в квартирах не один собственник, а несколько, то никто не сможет предугадать, как сложатся их отношения в будущем. И объединенная квартира может стать источником семейных войн.

Сэкономить на объединении двух квартир с глобальной перепланировкой не получится. Поэтому имеет смысл составить смету намеченного мероприятия и для начала — уточнить: не будет ли выгоднее продать обе квартиры по отдельности и купить жилье большей площади.

Документы для объединения нескольких квартир в одну

Поэтажный план дома (экспликация) и техпаспорта БТИ на обе квартиры;
Выписки из домовой книги или справки о составе семьи на обе квартиры;
Коммунальные лицевые счета для обоих квартир;
Свидетельства о правах о собственности на обе квартиры;
Согласие собственников на объединение квартир, если собственников несколько;
Согласие соседей на объединение (такое согласие не обязательно, если объединение осуществляется внутри квартир без захвата лестничной площадки, но получить его необходимо для урегулирования споров, которые могут возникнуть в ходе ремонта);
Проект объединения и техническое заключение архитекторов о безопасности и возможности объединения;
Заключения коммунальных и надзорных (пожарные, теплосеть, Роспотребнадзор, СЭС, коммунальные службы и др.);
Тех. паспорт на объединенную квартиру;
Свидетельство о собственности на объединенную квартиру.

Дополнительно могут потребоваться:

Разрешение органа местного самоуправления;
Разрешение от управляющей компании или ТСЖ на объединение;
Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Читать еще: Срок службы труб отопления в квартире

Подытоживая вышесказанное можно смело утверждать, что объединение квартир в старых и непрестижных домах — мероприятие невыгодное и хлопотное. А ограничений и запретов на перепланировку объединенных квартир очень много, что помешает превратить свои задумки в реальность. Стоит очень серьезно отнестись к объединению и рассмотреть все варианты, при которых достаточно будет обустройства обычного проема между квартирами, позволяющего в любой момент вернуть все обратно без объединения объектов собственности, инженерных коммуникаций и лицевых счетов. Такой вариант поможет сохранить стоимость каждой квартиры, если вдруг придется их продавать.

Почему не стоит рассчитывать на согласование по уведомлению

Объединение — это тоже перепланировка. Только такая перепланировка затрагивает не одну, а две квартиры. Часто можно встретить мнение, что не любая перепланировка требует согласования. А если изменения незначительные, например, сносят ненесущую стену или закладывают дверной проем, дескать, можно только уведомить надзорные органы. Такую процедуру еще называют «по уведомлению» или «по эскизу».

Однако на практике ситуация в каждом регионе разная. Поэтому сказать заранее, примут ли у вас изменения без проекта перепланировки, по одному эскизу, или не примут, — невозможно.

Универсального ответа на этот вопрос нет. В большинстве случаев я бы сказал, что не примут. Специалисты не хотят брать на себя риски, что дом может разрушиться. Поэтому они лучше десять раз перестрахуются, чем пропустят перепланировку без проекта. Поэтому многие делают незначительные перепланировки и никого не уведомляют. А потом через суд доказывают, что это было законно.

Способы объединения

На практике существует только пара способов, при помощи которых квартиры могут быть объединены в единый объект жилой недвижимости, это:

Горизонтальное объединение	Объектами выступают квартиры, размещенные в пределах одного этажа.
Вертикальное объединение	Соединяются объекты, находящиеся на различных этажах.

Процесс объединения является довольно сложным. Наиболее трудоемким процессом выступает вертикальное объединение, которое проводится в редких случаях. Объединение способом вертикали предусматривает необходимость монтажа лестниц или иных конструктивных элементов, позволяющих осуществлять подъем и спуск в многоярусной квартире.

Потребность в получении разрешительных документов нередко становится причиной проведения перепланировки без прохождения процедуры согласования, но это лишь усугубляет ситуацию.

В тех случаях, когда факт несогласованной перепланировки все-таки раскроется, у собственника может возникнуть ряд негативных последствий, которые выразятся в назначении штрафа, а также во вменении обязанности по возврату квартир в первоначальный вид.

В 2020 году Минстрой РФ требует перед такими работами получить разрешение всех собственников в МКД и ОМС

В 2020 году Минстрой РФ снова прокомментировал вопрос по перепланировке/переустройству квартиры путём объединения лоджии и комнаты. В письме от 03.03.2020 № 6370-ОГ/04 ведомство расставило уже другие акценты.

Письмо Минстроя РФ стало ответом на запрос, в котором авторы указали на то, что собственники хотят демонтировать окна и двери, выходящие на застеклённый балкон с его утеплением. Такие работы могут изменить «тепловой контур» дома и повлиять на класс энергетической эффективности МКД. К тому же, согласно п. п. 3.2 и 3.15 СП 54.13330.2016, балкон и лоджия имеют принципиально разные технические характеристики.

Минстрой РФ в ответ на этот вопрос в письме № 6370-ОГ/04 сослался на п. 2 ПП РФ № 491, где указано, что относится к общему имуществу собственников помещений в МКД. Это в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.

Изменение объекта капитального строительства, куда относятся перестройка, замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, считается реконструкцией и проводится в соответствии с требованиями ст. ст. 51 – 55 ГК РФ. При этом уменьшение размера общего имущества дома при реконструкции может происходить только с согласия всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Минстрой РФ сделал вывод, что демонтаж оконного проёма является реконструкцией и ведёт к уменьшению размера общего имущества, и, следовательно, возможен только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме и органа местного самоуправления.

Согласование объединения коридора и комнаты

Увеличение жилого пространства квартиры также возможно за счет объединения жилой комнаты и коридора путем частичного или полного демонтажа стены между коридором и комнатой. Это очень распространенный и удобный способ расширения, к примеру, гостиной комнаты. Такая перепланировка будет отличным дизайнерским решением для вашей квартиры, которое не только визуально увеличит пространство, но и позволит максимально его использовать.

К тому же, возможен вариант увеличения площади коридора за счет заимствования квадратных метров у жилой комнаты. Но здесь важно учитывать требования о метраже жилой комнаты, который должен соответствовать допустимым нормам, указанным в Жилищном кодексе РФ.

Как и любая перепланировка, объединение коридора и комнаты требует предварительного согласования с Мосжилинспекцией и разработки всей необходимой документации. Доверьте это дело профессионалам!

Архитектурно-проектная мастерская №1 выполнит согласование перепланировки любого вида сложности под ключ. Наши специалисты помогут вам сохранить немалое количество нервов, денег и времени, которое вы можете провести с пользой для себя!

Вывод:

Согласно действующему законодательству разрешается:

объединять между собой жилые комнаты;
объединять жилые комнаты с любым нежилым пространством (коридором, кладовой, встроенными шкафами и др.), кроме кухонь и санузлов.

Перечисленные варианты имеют место, если в процессе перепланировки не затрагиваются несущие стены.

Оставить заявку на бесплатную консультацию по перепланировке квартиры

голоса

Рейтинг статьи