Можно ли сделать перепланировку, если квартира в ипотеке

Можно ли сделать перепланировку, если квартира в ипотеке?

При покупке жилья в ипотеку не всегда заемщики оформляют сделку именно на ту недвижимость, которая их устраивает по всем параметрам. Причинами могут быть привлекательность цены, аккредитация застройщика или иные обстоятельства.

В процессе владения и распоряжения недвижимостью у них может появиться желание ее изменить. Но при этом многие не знают, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире.

Заемщики опасаются того, что на срок действия ипотечного договора квартира находится в обременении у банка, который имеет больше прав на нее, чем сам владелец.

Неизвестна заемщикам и процедура согласования перепланировки с кредитным учреждением. О том, как это сделать законным методом, расскажем в данной статье.

Когда переустройство запрещено?

Если вам понадобилось провести перепланировку ипотечной квартиры, то первое, что необходимо сделать в этой ситуации – внимательно изучить договор с банком. Кредитное соглашение – основной документ, который регулирует все правовые вопросы с обремененным жильем. Так, практически все договоры ипотеки содержат пункт о перепланировке, который либо полностью ее запрещает, либо обязывает согласовывать ее с кредитором. Таким образом банки минимизировать свои риски от неузаконенного переустройства ипотечных квартиры, которые будет довольно сложно продать в дальнейшем, к примеру, при банкротстве заемщика.

Независимо от того, что говорится в вашем кредитном договоре, существуют такие виды перепланировок, которые запрещены строительными и санитарными нормами не только в ипотечной квартире, но и в любом другом жилом помещении. Итак, какие же «трансформации» жилья не допускаются на законодательном уровне?

• Остекление балкона или лоджии с пожарной лестницей;
• Монтаж камина в панельном доме;
• Объединение газифицированной кухни и жилого помещения;
• Снос подоконного блока в случае объединения балкона и жилой комнаты;
• Перенос санузла на место, расположенное над или под жилыми комнатами или кухнями соседей;
• Установка дополнительного оборудования в уже имеющемся санузле;
• Установка радиаторов центрального отопления на балконе или лоджии;
• Устройство теплого пола с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления.

Любое переустройство жилого помещения, тем более ипотечной квартиры, должно проводиться в строгом соответствии с правовыми нормами. Кроме того, оно должно быть направлено на улучшение жилищных условий и повышения уровня комфорта проживания. Именно поэтому при незаконной перепланировки жилья его владельцу, в первую очередь, грозит расторжение кредитного договора с банком, который предоставил ему ипотеку.

Более того, ему придется выплатить кредитору неустойку за самовольное внесение изменений в конструкцию жилья. К тому же, такой поступок может повлечь за собой отказ страховых компаний заключать с заемщиком соглашение о страховании квартиры. А если нарушение закона привело к более серьезным последствиям, собственника могут привлечь к ответственности по статьям 7.21 и 7.22 КоАП РФ и обязать выплатить штраф в размере 2-2,5 тысячи рублей.

Как узаконить перепланировку ипотечной квартиры через суд: порядок действий и документы

Бывают случаи, что перепланировку приходится оформлять в судебном порядке:

• Нельзя в крупнопанельных домах в несущих стенах делать дверные проемы больше, чем положено по стандарту.
• «Карманы» на одной лестничной площадке не соединяют.
• Балконы не пристраивают.
• Если квартира находится на первом этаже, нельзя закрывать пространство под лоджией.
• Нельзя разрушать оконный блок.
• Расширять с/у за счет пространства находящемся этажом ниже.
• Строить комнаты без окон.
• Затрагивать вентиляционные шахты или проходы.
• Запрещено соединение туалета с жилой комнатой.

Куда обращаться

Необходимо обращаются с исковым заявлением в районный суд по месту нахождения объекта залога. Скачать образец можно здесь.

Для грамотного составления иска обращаются к юристу с профильным образованием, который не только поможет с заявлением, но и вполне может представлять вас в суде. Для этого нужно оформить на него доверенность и оплатить ему оказанные услуги. Деньги вы не сэкономите, зато сохраните свои нервы.

Важно! Если вы столкнулись с проблемами в перепланировке квартиры или еще не знаете с чего начать этот процесс, то огромная просьба записаться на бесплатную консультацию к юристу через онлайн-консультанта на нашем сайте. У него огромный опыт работы в этом деле и он обязательно вам подскажет и поможет.

Документы

К исковому заявлению прикладывают документы:

• Отказ Сбербанка на проведение перепланировки (если есть).
• Проект или эскиз.
• Разрешение БТИ и Жилнадзора при наличии.

Сроки

После того как заявление примут, на рассмотрение может уйти несколько месяцев, потому что проводимые работы по перепланировке должны быть одобрены некоторыми инстанциями.

Важно! Третьими лицами в дело обязательно привлекаются пожарная инспекция, СЭС, МЧС и многие другие органы.

Основные причины отказа

Обратите внимание на то что бывают перепланировки, которые даже по суду не разрешены, т.е. суд откажет из-за следующего:

1. Снос элементов фасада здания.
2. Изменение размера санузла.
3. Вынос батарей на балкон или лоджию.
4. Соединения кухни с жилой комнатой. Предусматривается для кухни, где есть газовая плита и колонка.

Что будет, если не согласовать перепланировку

Неузаконенная перепланировка становится причиной многих проблем для собственника жилья. Однако нужно отметить тот факт, что в любой момент владелец может согласовать/узаконить перепланировку, что автоматически спасет его от будущих неприятностей.

Штраф и предписание

Как только становится известно о перепланировке, собственника предупреждают о том, что эту проблему нужно решить (привести жилье в соответствие с техпаспортом). Однако на практике, обычно почти сразу назначается штраф в размере 2-2,5 тысячи рублей. Это сравнительно небольшая сумма, учитывая тот факт, сколько денег пришлось бы потратить для того, чтобы узаконить перепланировку или, тем более, привести квартиру в соответствие с техпаспортом.

И если бы проблема заключалась только в штрафе, то ее, можно сказать, и не было бы вовсе. Однако это только начало. Одновременно со штрафом владельцу жилья выдается предписание привести жилье в прежний вид. Если игнорировать такое предписание, все закончится конфискацией имущества.

Конфискация имущества

Предписания, штрафы и предупреждения могут следовать друг за другом достаточно длительное время. Однако рано или поздно, когда контролирующие структуры уверятся в том, что собственник квартиры ничего не собирается с ней делать, они обратятся в суд. Как доказывает практика, подобные дела почти всегда выигрывает местная администрация, а не ответчик-владелец квартиры.

По решению суда у собственника жилье забирают и продают на торгах. Вырученная сумма, что примечательно, в такой ситуации идет не владельцу, а в счет погашения долга по кредиту, ведь квартира находится в залоге. А учитывая тот факт, что жилье на таких торгах обычно продается существенно дешевле, чем на обычном рынке, бывший владелец квартиры может еще и остаться должен банку, несмотря на то, что за жилье он не получил ни копейки.

Проблемы со стороны банка

Также могут возникнуть и проблемы со стороны банка. Чаще всего финансовая организация требует погасить кредит в полном объеме на основании нарушения условий договора. Если не выполнить их требование, то банк обратиться в суд (и делают они это намного быстрее, чем местная администрация), после чего опять же конфискует жилье и продаст его на торгах.

В отличие от продажи со стороны местной администрации, стоимость квартиры будет выставляться оптимальной для погашения долга перед банком. Если что-то останется «свыше», эта сумма уйдет бывшему владельцу недвижимости.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Согласование перепланировки

Перед тем, как начинать перепланировку квартиры, необходимо согласовать проведение данной процедуры с банком, выдавшим вам ипотеку. При этом необходимо оформить всю документацию в соответствии с требованиями законодательства. Только тогда переустройство будет считаться законным, и его можно будет документально подтвердить.

В банке

Чтобы согласовать проведение перепланировки, заемщику необходимо обратиться в банк. Это наиболее важный шаг, поскольку от результата зависит, можно ли будет провести ремонт в ипотечном жилье. Запрос подается после того, как был утвержден эскиз или проект изменений. Ответ обычно приходит в течение полутора месяцев.

Если банк принял положительное решение, то он может направить заемщику распоряжения, выполнить которые необходимо в оговоренные сроки:

• предъявить документацию на переустройство – обычно период составляет несколько месяцев;
• выполнить перепланировку в установленный срок, не более чем за 6 месяцев с момента получения согласия;
• оформить перерегистрацию технического паспорта;
• получить новую выписку из ЕГРН.

Со страховой компанией

Компания, в которой застрахован объект по ипотеке, также должна быть поставлена в известность о возможной перепланировке квартиры.

Изначально в договоре детально прописывается информация о застрахованной недвижимости, включая общую и жилую площадь. После проведения перепланировки, вероятнее всего, количество жилых метров изменится, поэтому необходимо документальное подтверждение этого параметра. В договор со страховой компанией вносятся правки, касающиеся характеристик застрахованного помещения.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

• 1. Перепланировку необходимо узаконить
• 2. Рука помощи при перепланировке ипотечной квартиры
• 3. Виды перепланировок

Многие заемщики, живущие в квартире с обременением, спят и видят, как бы сделать свою жилплощадь более уютной и функциональной с помощью перепланировки, но не уверены, что имеют на это право. А ведь сделать перепланировку в ипотечной квартире вполне реально. Портал «Кредиты.ру» объясняет, как это можно осуществить.

Перепланировку необходимо узаконить

Для начала давайте разберемся с терминологией. Жилищный кодекс (ст. 25) дает такое определение: перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Так что, как видите, опрометчиво к этому делу не стоит подходить.

За перепланировку нужно браться с трезвой головой, потому что самовольное изменение конструкций может обернуться большими проблемами. Именно поэтому, как только принято решение что-то изменить в проекте своего жилья, первым делом это нужно обсудить со своим кредитором. Если сделать это без согласования с банком, то впоследствии при обнаружении переделки сотрудником банка могут возникнуть серьезные проблемы вплоть до потери любимой квартиры. Между прочим, сотрудник банка имеет право проинспектировать ваше жилье в любое время, потому что квартира находится в залоге у банка, а значит и принадлежит ему. В лучшем случае заемщика заставят узаконить перепланировку ипотечной квартиры или вернуть все в исходный вид, а это дополнительные и немаленькие расходы. При развитии худшего сценария, банк вправе потребовать досрочного возврата кредитных средств и расторгнуть договор с клиентом, хотя это и невыгодно прежде всего самому банку.

Рука помощи при перепланировке ипотечной квартиры

В последнее время в связи с ростом конкуренции банки более лояльно относятся к своим клиентам и уже не боятся просьб заемщиков о перепланировке квартиры в ипотеке. В некоторых банках даже есть специальный сотрудник, который дает рекомендации по таким вопросам. Он может оценить сложность предполагаемой переделки и посоветовать как ее лучше оформить. Главное, чтобы собственник осознавал всю серьезность своего решения и при желании он вполне может воплотить его в реальность самостоятельно.

Если кредитор не возражает против перепланировки, то заемщик должен получить письменное согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры. Это важно, потому что жилищная инспекция при приеме документов в обязательном порядке попросит предоставлять в пакете документов согласие формального собственника. В данном случае им является банк, потому что в свидетельстве о собственности значится «ипотека в силу закона». Вот и все. Разрешение банка – это и есть основное отличие от перепланировки квартиры без обременения.

Виды перепланировок

А теперь перейдем к видам перепланировок, они бывают следующими:

1. Перепланировка по эскизу — это самый простой и не затратный вид. При согласовании перепланировки ипотечной квартиры по эскизу не нужно заказывать проектную документацию, если подразумевается совсем простая переделка. Это может быть демонтаж или устройство ненесущих перегородок, ликвидация стенных шкафов или перемещение сантехники. Согласование такой перепланировки квартиры в ипотеке возможно только по документам БТИ. Вся процедура длится приблизительно 2-3 месяца.
2. Проектная перепланировка — это уже более сложный вид перепланировки, но банки соглашаются и на него. Его используют, например, при расширении ванной за счет коридора или при обустройстве новых санузлов, изменении конструкции полов и так прочее. Для согласования таких переделок уже надо разрабатывать проектную документацию. По запросу жилинспекции они согласовываются в СЭС, УГПС, АПУ и так далее.
3. Перепланировка с затрагиванием несущих конструкций — это самый проблематичный вид перепланировки и в ипотечных квартирах он используется крайне редко. Здесь договориться не только с банком, но и с БТИ будет крайне сложно. Несущие конструкции нежелательно изменять, поэтому если перепланировка была совершена самовольно, то зачастую БТИ заставляет вернуть конструкции здания к первоначальному плану. Также вместе с отказом в регистрации заемщика могут привлечь к административной ответственности. Самовольная неузаконенная перепланировка жилых помещений при ипотеке влечет наложение административного штрафа размере от двух до двух с половиной тысяч рублей.

Для осуществления перепланировки в ипотечной квартире необходимы следующие документы:

• получить согласие эксплуатирующей организации и разрешение в БТИ (не лишним будет уточнить, нужен ли для этого оригинал свидетельства о праве собственности);
• написать в банке заявление с просьбой разрешить перепланировку (к этому заявлению необходимо приложить разрешение из БТИ) в свободной форме. При этом нужно запросить письменный ответ и обязательно сделать копию с принятого заявления;
• сделать перепланировку;
• зарегистрировать перепланировку в БТИ;
• предоставить банку отчетные документы о выполненных изменениях в квартире.

Можно ли купить в кредит квартиру с перепланировкой

Если изменения узаконены, то проблем с этим не возникнет. Оценщик должен будет учесть переделку, проводя оценку квартиры, и это все последствия. Но вот если она была проведена незаконно, то ни о каком одобрении банка не может идти и речи, потому перед тем, как покупать, стоит внимательно проверить, соответствует ли нынешнее состояние квартиры документам БТИ.

Если изменения невелики, то больших неприятностей можно не опасаться. Нужно будет проконсультироваться с банком относительно срока, в течение которого все документы должны быть приведены в порядок, после чего заняться ими. Если же изменения значительны, то продавец должен первым делом узаконить перепланировку, и лишь потом заниматься продажей квартиры – в кредит её покупка будет невозможной, и даже за свои деньги следует делать это с большой опаской и после консультаций со специалистами.