Топ-5 опасных ошибок в сделках с коммерческой недвижимостью в условиях кризиса

Топ-5 опасных ошибок в сделках с коммерческой недвижимостью в условиях кризиса

В момент кризисов, когда рубль падает и перспективы остаться со стремительно дешевеющей национальной валютой на руках пугают, многие стараются как можно быстрее вложить деньги в нечто надежное. Например, в недвижимость. Желающих много, и хорошие объекты быстро распродаются. Стремясь успеть купить «тот самый объект недвижимости», можно в спешке упустить нечто важное, что сделает вложение в недвижимость не столь выгодным и фундаментальным.

Мы составили список самых распространенных и опасных ошибок, которые допускали и допускают покупатели коммерческой недвижимости в сравнительно спокойные времена и с чем можно столкнуться сейчас. Есть на чем поучиться.

Выгоднее квартир

Каждый год столичные застройщики выводят новые проекты апартаментов. По оценкам агентства недвижимости «БОН ТОН», доля предложения апартаментов в старых границах Москвы сейчас составляет около 21%, или почти полмиллиона квадратов, каждая десятая сделка приходится на апартаменты (10% спроса).

Большая доля апартаментов относится к классам бизнес и премиум. Это проекты, которые возводятся в престижных локациях Москвы, где нельзя получить разрешение на строительство жилого комплекса — например, из-за небольшого размера выделенной под застройку площадки, на которой возможно разместить только жилой объект без социальной инфраструктуры. В связи с этим больше трети проектов находится на реализации в ЦАО, пояснила генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Проекты с апартаментами есть и в масс-маркете. Они пользуются спросом за счет более низкой по сравнению с квартирами цены (в среднем на 20%). Это одно из преимуществ апартаментов.

Апартаменты популярны среди покупателей, кому не принципиально наличие постоянной регистрации, поскольку покупка апартаментов такого права не дает. Данный вид недвижимости востребован и среди инвесторов, которые хотят снизить порог входа в проект и быстрее окупить вложения при сдаче апартаментов в аренду, отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Нередко апартаменты покупают родители детям, которые остаются «прописанными» в старой квартире. Апартаменты также приобретают в качестве «квартиры для пиджака» — как альтернатива гостиницам для тех, кто часто ездит в командировки.

Налоги

Статья № 149 НК (Налоговый кодекс) России не предусматривает обязанности уплаты НДС при покупке квартиры. Однако налогоплательщик в соответствии с п. 5 этой же статьи может самостоятельно отказаться от права на освобождение от выплаты НДС. В таком случае нужно написать заявление в органе налогового учёта, в срок не позже 1 числа периода, с которого появилось желание отказаться от освобождения выплаты по НДС.

Это значит, что приобретение квартиры юридическим лицом будет облагаться налогом только при желании членов этого юридического лица выплатить НДС.

Если недвижимость приобретается для последующей продажи, то организация должна будет оплатить налог на прибыль. Он рассчитывается с разницы между стоимостью покупки и продажи квартиры.

В некоторых случаях жилые помещения могут облагаться налогом, если недвижимость не учтена на балансе предприятия в качестве имущества, принадлежащего к основным средствам. Эта обязанность указана в статье № 378.2 НК России.

К примеру, с этим могут столкнуться юридические лица, которые занимаются куплей-продажей жилой недвижимости.

В таком случае квартира будет относиться к товару, а не к основным средствам и к ней будут применены налоги, предусмотренные для продажи товаров.

Дополнительной статьей расхода станет оплата налога на имущество юридического лица. Согласно статье № 374 НК России такая обязанность лежит на всех организациях нашей страны. Размер налогового сбора составит 2,2% от стоимости квартиры, которая указана в балансе предприятия.

Для организаций, работающих на упрощённой системе налогообложения (УСН), предусмотрены следующие сборы:

• 6% от суммы договора при последующей продаже квартиры.
• 15% от суммы разности между продажей и приобретением, в случае использования УСН «доход минус расход».

Хотите снять квартиру через агентство? Узнайте, как это сделать правильно и грамотно, прочитав нашу статью.

Ищете образец договора ЖСК? Он есть здесь.

Что дешевле?

В обсуждении, что лучше – дом или квартира, не последнюю роль играет финансовая выгода. Мы уже упоминали, что отыскать дом по цене квартиры вполне возможно, особенно если речь идет о столице. Конечно, к нему не будет прилагаться гектар земли, да и площадью Букингемского дворца он обладать не будет. Скорее всего, площадь его будет плюс-минус равна квартире.

Но тут в игру «что лучше – дом или квартира» вступают коммунальные услуги: электричество, газ, горячая и холодная вода, канализация. Здесь возможны различные варианты, зависящие в основном от того, где стоит частная постройка. Если предположить, что все инженерные коммуникации магистральные, то есть такие же, как в многоквартирной высотке, то жить в коттедже обойдется, скорее всего, дороже. Это обусловлено тем, что дом обычно все же имеет большую площадь, чем квартира и на его содержание в пристойном виде затрачивается больше ресурсов. Например, огород требует полива, а это расход воды.

Если магистрального газопровода поблизости нет, и дом отапливается при помощи электричества, он однозначно обойдется дороже, даже при равной с квартирой площади просто потому, что скидок, какие действуют в многоэтажках с электроплитами, тут не предусмотрено.

Если в доме есть газовый котел и электричество, но нет канализации и воды, то изначально строительство обойдется дороже, чем покупка квартиры, ведь понадобится вырыть септик и скважину. Но в конечном итоге вода из собственной скважины будет бесплатной, недорого стоит и очистка септика.

К тому же в коттедже минус ежемесячные расходы на капремонт и общедомовые нужды.

Таким образом, если вы подходите к решению, что лучше – дом или квартира, с позиции выгоды, нужно брать конкретные здания с конкретными площадями и условиями, только так можно подсчитать не примерную выгоду, а точно до запятой.

Плюсы

Выделяют следующие преимущества самостоятельного приобретения.

• Финансовая выгода – услуги риэлтора оплачиваются покупателем в размере 3-5% от стоимости недвижимости или выставляется счет на фиксированную сумму, которая иногда достигает 100 тыс. рублей.
• Отсутствие риска мошеннических действий – среди частных посредников есть мошенники.
• Купленная квартира соответствует пожеланиям – часто покупатель настолько устает от поисков подходящего объекта, что под нажимом риэлтора покупает недвижимость, которая не нравится.
• Широкий выбор – посредник акцентирует внимание на том объекте, за который ему больше заплатят.

Стоимость услуг агентства недвижимости

Купля-продажа квартиры через агентство подразумевает дополнительные затраты. Единого тарифа не существует. Размер вознаграждения зависит от разных факторов (гибкость агентства, желание обойти конкурентов, платежеспособность клиентов).

В среднем стоимость услуг составляет 3%–4% от суммы сделки. В Москве размер вознаграждения достигает 150–400 тыс. руб. В других регионах страны от 30 до 100 тыс. руб. Их приходится оплачивать нанимателю.

Иногда агентства недвижимости устанавливают фиксированные цены. Например, стоимость обычной сделки по типовой квартире в крупной компании составит 150–200 тыс. руб. Предприятие поменьше запросит 100–150 тыс. руб. Частный риэлтор – 70–80 тыс. руб. В стоимость услуг компании входит:

• полный комплекс агентских услуг («под ключ»);
• поиск новой или предоставление продаваемой квартиры;
• проверка юридической чистоты сделки;
• просмотры / показы, переговоры;
• составление договора купли-продажи;
• сопровождение сделки;
• организация взаиморасчетов;
• регистрация жилья в Росреестре.

Купля-продажа квартиры через агентство – допускает возможность для клиента не платить за весь пакет услуг, а выбрать какую-нибудь его часть.

Что проверить перед покупкой

Выписка из ЕГРН

Без учёта сведений из Единого государственного реестра недвижимости вы рискуете потерять деньги, если, например, жильё продадут, не предупредив одного из собственников. Выписка поможет узнать, сколько на самом деле хозяев у квартиры и каковы её характеристики: так можно выяснить точный метраж и сравнить помещение с техническим планом — мало ли, вдруг владельцы устроили несогласованную перепланировку.

Важно понимать, что собой представляет несогласованная перепланировка. Если она была осуществлена за счёт внутренних перегородок в квартире, а несущие стены не затронуты, нужно заказать в бюро технической инвентаризации (БТИ) новый технический паспорт, который подтвердит целостность конструктивных элементов. Когда в доме с газовой плитой кухня объединена с каким‑либо помещением, планировку можно узаконить, лишь вернув кухне первоначальный изолированный вид — например, восстановив двери и стены.

Если же в квартире перенесены мокрые зоны, узаконить такие изменения нельзя. В будущем это грозит тем, что при продаже жилья в ипотеку оценщик независимой оценочной компании откажет в одобрении объекта. Придётся ждать людей, которые готовы приобрести квартиру с перепланировкой за наличные. Из‑за этого снижается рыночная стоимость объекта и сужается круг покупателей — 80% сделок с недвижимостью проходит с участием ипотеки.

Ещё выписка покажет, есть ли у жилья обременения. Например, недвижимость может быть арестована за долги или находиться в залоге у банка. Купить такую квартиру не получится.

Для продавцов оформление выписки будет бесплатным, все расходы берёт на себя Авито. Личные данные в отчёте не раскрывают: здесь нет ни номера квартиры, ни имён собственников. Такая выписка поможет быстро и выгодно продать жильё — если покупатель видит, что с объектом всё чисто, он с большей вероятностью согласится на сделку.

Документы, подтверждающие личность собственника

Это страховка от столкновения с мошенниками: если купите квартиру у человека, который выдаёт себя за её владельца, потом придётся разбираться с настоящим хозяином жилья. У МВД есть сервис, с помощью которого можно проверить, действителен ли паспорт. Убедитесь, что его серия и номер, а также фамилия, имя и отчество собственника совпадают с теми, что указаны в документах на квартиру. Если после покупки жилья владелец менял паспорт, посмотрите на предпоследнюю его страницу — там указаны сведения о ранее выданных паспортах.

Уточните, что с семейным положением хозяина. Если квартиру он купил, пока был в браке, то жильё считается СК РФ, ст. 34. Совместная собственность супругов совместной собственностью. Продать квартиру без разрешения супруга не получится, поэтому просите нотариально заверенное согласие на продажу. Если собственник в разводе, то пригодится и решение суда о разделе совместного имущества.

Здесь нужно обратить внимание не только на то, когда была куплена квартира, но и какова была форма оплаты. Если жильё приобрели за неделю до свадьбы в ипотеку или рассрочку, а в браке супруги вместе осуществляли платежи, то по такой квартире согласие мужа или жены необходимо, так как часть средств на погашение долга была использована из общего бюджета. Срок исковой давности после развода составляет три года, по истечении этого периода согласия не требуется.

Исключение — ситуации ГК РФ, ст. 256. Общая собственность супругов , когда нынешний владелец получил квартиру в дар или унаследовал, пока был в браке. Такое имущество принадлежит только ему.

У несовершеннолетних собственников стоит проверить свидетельство о рождении или паспорт и сравнить данные со сведениями в документах на жильё.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то до проведения сделки их можно выписать в любое другое место. Необходимо при этом указать альтернативный адрес, «в никуда» ребёнка выписать нельзя. Если у родителей разные адреса прописки, то требуется согласие второго родителя на выписку ребёнка.

Когда несовершеннолетние дети являются собственниками доли недвижимости или объекта полностью, необходимо разрешение органов опеки. Они проследят за тем, чтобы новое жильё не ухудшало условия проживания ребёнка и имело соответствующие технические и иные характеристики, такие как площадь квартиры, район расположения, доступ к общеобразовательным заведениям.

Документы, подтверждающие право собственности

Они же — правоустанавливающие. Например, если владелец жилья его приватизировал, таким документом будет договор передачи квартиры в собственность. При покупке объекта право собственности подтверждает договор купли‑продажи, заключённый с предыдущим хозяином. К нему должен прилагаться акт приёма‑передачи недвижимости и расписка бывшего владельца в получении денег.

Если же хозяин квартиры купил её, пока дом только возводился, правоустанавливающим документом будет соглашение о долевом участии в строительстве с актом приёма‑передачи готового жилья.

В случаях, когда право собственности подтверждено договором дарения или свидетельством о праве на наследство, лучше перед покупкой проконсультироваться с юристом. Например, могут объявиться неучтённые наследники, которые претендуют на долю в квартире, а за договором дарения может маскироваться мошенническая схема.

Справки о зарегистрированных в квартире

Вам понадобится справка о регистрации по форме № 9 — она показывает, кто прописан в помещении именно сейчас. Можно оформить и архивную справку, чтобы узнать, кто был зарегистрирован в квартире раньше, и проверить, нет ли среди этих людей временно выписанных. Если такие есть, лучше обратиться к юристу.

Ещё нужна справка о снятии с регистрации по форме № 12. Там перечислены люди, которые по тем или иным причинам выписаны из квартиры: например, они находятся в лечебном учреждении, отбывают срок в местах лишения свободы или пропали без вести. Если в каждой графе стоит «нет», всё в порядке, в противном случае уточните у собственника, что сейчас с этими людьми.

Если при получении справки по форме № 12 выяснилось, что в квартире прописан человек, который на данный момент находится в местах лишения свободы, я бы рекомендовала не иметь дела с этим объектом. Отбыв наказание, гражданин имеет право прописаться на прежнее место жительства.

Справки о дееспособности

В случае если человек, прописанный в квартире, оказался недееспособным, стоит иметь в виду, что такая категория людей проходит процедуру освидетельствования в суде. В ходе освидетельствования должна быть признана недееспособность гражданина. Кроме того, также назначается опекун, который представляет интересы подопечного и следит, чтобы переселение прошло в соответствии с законом.

Для подстраховки попросите у владельца квартиры справки от психиатра и нарколога — это доказательства, что он находится в трезвом уме и не состоит на учёте. Можно пригласить специалиста, чтобы он провёл освидетельствование прямо на сделке.

Доверенность

Покупать квартиру не у собственника, а у его представителя, уполномоченного распоряжаться имуществом, довольно рискованно. Но если других вариантов нет, убедитесь, что с доверенностью всё в порядке. Она должна быть нотариально заверена, а исключить сомнения в подлинности документа можно с помощью сервиса Федеральной нотариальной палаты. Сравните данные доверителя и представителя с тем, что указано в их паспортах. Если доверитель не может прийти на сделку и показать паспорт, попросите прислать нотариально заверенную копию. Обязательно обратите внимание на срок действия доверенности и выясните, какие полномочия есть у представителя — возможно, он не имеет права заключать сделки от лица доверителя.