Как правильно принять квартиру в новостройке у застройщика
Как правильно принять квартиру в новостройке у застройщика?
Для многих людей приобретение квартиры в новостройке – сложный и ответственный шаг. К выбору жилого комплекса подходить нужно со всей серьезностью. Не стоит расслабляться и на последнем этапе, когда позади осталось все, кроме непосредственного принятия квартиры у застройщика. Радость от того, что заветные ключи уже в руках может заметно испортить зрение будущим владельцам. Как только документы будут подписаны, изменить уже ничего нельзя, потому проверять качество вновь приобретенного недвижимого имущества стоит заранее.
Правило номер один: передаточный акт заверяйте подписью только в том случае, когда твердо уверены в надлежащем качестве составляющих квартиры.
После подписания этого документа, тяготы по исправлению недостатков ложатся на плечи владельца жилья, а не на застройщика. При обнаружении крупных или мелких дефектов, необходимо засвидетельствовать их в письменной форме в акте передачи. Закон на стороне нового владельца жилья, потому при своевременном выявлении неэффективной работы компании-застройщика. Последний обязан принять меры: устранить недостаток или уменьшить цен согласно размеру причиненного ущерба.
Где посмотреть нормы?
Существует ряд строительных ошибок, которые наиболее часто повторяются в работе — неровности стяжки или штукатурки, царапины на стеклопакетах. Даже вы не являетесь профессионалом, легко увидите их и сможете указать застройщику на недоделку. Последний будет оправдываться и увиливать от ответственности. Чтобы доказать свою правоту, придется быть хорошо подкованным с точки зрения закона, изучить основные нормы по отделке и в каких ГОСТах или СНиПах они прописаны:
- Стяжка пола. Если речь идет о некачественной стяжке пола, то внешне она проявляется в виде неровностей, шероховатостей или крошащегося верхнего слоя. То же касается и неровных стен. Самостоятельное устранение подобного недостатка практически не возможно: необходимо найти компетентных специалистов, затратить немалую сумму денег и выждать достаточно много времени. Нормы отделки — СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные материалы и отделочные покрытия».
- Остекление окон, лоджий и балконов может стать камнем преткновения между владельцем квартиры и застройщиком. Сколы и царапины ПВХ-профилей и стеклопакетов не допускаются, наличие защитной пленки обязательное (ГОСТы 30674-99 и 24866-99).
- Системы отопления. Обратить внимание нужно на трубопроводы, наличие кронштейнов для крепления радиаторов, отсутствие вмятин. Нормы прописаны в СНиПе 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические системы».
- Качество проводки — СНиП 3.05.06-85 «Электротехнические устройства». Обратите внимание на состав электрощитка, проверьте, если есть возможность, работоспособность бытовых приборов.
Закон защищает хозяина недвижимого имущества и после подписания передаточного акта, но только в том случае, если дом был возведен согласно ФЗ №214. Тогда работает гарантийный срок в течение пяти лет после передачи недвижимости во владение и пользование хозяину. Нарушить право человека на гарантию на жилье не могут даже условия договора, в которых указывается, что застройщик снимает с себя любые подобные обязательства.
Федеральный закон №214 гласит, что владелец квартиры должен принять объект максимум спустя семь дней после окончания строительных работ.
Как проверить ровные ли стены?
В квартирах без отделки дольщик должен обратить внимание на следующие элементы:
| Стены | Главное условие, которому должны соответствовать стены в помещении – ровность. Стены обязательно должны быть вертикальны и расположены строго под прямым углом относительно пола. Измерить отклонение очень просто. Для этого подойдет лазерный или самодельный отвес из груза и прочной нитки. Конструкция монолитных стен допускает величину отклонения в 15 миллиметров, кирпичных – пять миллиметров. Трещины, видимые глазу швы, размывы, лишние выпуклости – недопустимы. |
| Потолок | Обязательно необходимо сверить высоту потолка с той, которая указана в документах на квартиру, а также проверить отсутствие протечек. Ровная поверхность, однотонный цвет, отсутствие трещин, пустот и резких перепадов является обязательным условием. |
| Пол | Поверхность пола обязательно должна быть ровной, лишенной трещин, видимых дефектов, перепадов и пустот. |
| Отопление | Прочно закрепленные радиаторы и трубы, лишенные каких-либо дефектов – вмятин, выпуклостей, царапин и так далее, должны располагаться в тех местах, которые указаны в проектной документации. При отсутствии батарей, обязательно наличие кронштейнов для крепления. |
| Вентиляция | Проверку вентиляции выполнить очень просто. Лист тонкой бумаги А4 необходимо приложить к отверстию. В идеале он должен прилипнуть. |
| Электросеть | Электрощиток должен содержать следующее: счетчик, вводной автомат, устройство защитного отключения, питающие бытовые розетки автоматы. Стоит попробовать качество электросети на работе бытового электроприбора. Подойдут те, которые потребляют много энергии. |
| Водоснабжение | Необходимо открыть все краны и удостовериться в том, что напор одинаково ровный, не прерывающийся. Важным условием является вертикальное или под легким наклоном вытекание струи воды. В случае, если струя разбрызгивается, кран деформирован изнутри, что вскоре может привести к протечкам. Положение стояков канализации должно быть вертикальным. |
| Канализация | К тройникам на кухне, в туалете и ванной комнате должно быть легко добраться. Необходимо, чтобы они были крепко закреплены. |
| Окна, балконы, лоджии | Подоконники должны быть строго горизонтальны, вертикальные грани окон – находиться под прямым углом к подоконникам. Стекла – плотно прилегающие к раме, без трещин, рамы – крепкие, установленные плотно и надежно. Ручки обязательно должны работать свободно, легко открываться и закрываться. Оконные откосы – плоские, одинаково разведенными относительно стены, без разводов и трещин. |
| Двери | Обязательна строгая вертикальность межкомнатных проемов, которые должны иметь форму прямоугольника. Для этого стоит проверить ширину нижней и верхней частей. Высота проемов – от 2,1 метров и выше. |
Квартиры под чистовую отделку нужно проверять по следующим параметрам:
| Стены | Ровные, подготовленные к финальной отделке. Максимальное отклонение от строгой вертикали – три миллиметра. Поверхность ровная, без наплывов и разводов, трещин и перепадов высот. |
| Пол | Отсутствие трещин на стяжке, пустот и пузырей, идеальная горизонтальность. Звукоизоляционный материал должен быть проложен между стенами и стяжкой. Обязательно наличие изолирующего от влаги материала в ванной комнате. |
| Потолок | Обязательно должен быть отшпатлёван, подготовлен к покраске. В случае нанесения слоя краски, стоит проверить его качество и равномерность. |
| Отопление | Радиаторы должны плотно прикреплены к стене, подключены к системе, находиться на высоте не менее шести сантиметров от пола, пяти – от подоконника и от стен – 2,5 сантиметров. Недопустимы даже малейшие внешние дефекты. |
| Вентиляция, электроснабжение, канализация и водоснабжение | Проверяются таким же способом, что и в случае с квартирами без отделки. |
| Двери | Металлические входные двери должны быть установлены ровно, строго вертикально. Замки должны легко открываться, не быть расшатанными, ручки — свободно двигаться. Недопустимо наличие зазоров между рамой и дверью. |
Принятие квартиры с отделкой
При принятии квартиры с полной чистовой отделкой, количество критериев проверки возрастает в несколько раз. В таком случае, пристальное внимание нужно уделять каждой мелочи, находящейся в квартире, начиная от обоев, заканчивая раковиной и напольным покрытием.
Следуя нашим советам, Вы сможете правильно принять квартиру в новостройке и не думать о последствиях. Пожалуйста, не ленитесь и прощупывайте каждый сантиметр будущей квартиры, иначе придётся серьёзно переплатить за самостоятельные доработки!
Популярные новости недвижимости
Что нужно для рефинансирования ипотеки
Рефинансирование ипотеки: выгодно или нет
Как выгодно приобрести парковочное место в новостройке
Выбрать коммерческую недвижимость: как?
Определяемся с выбором ипотечного банка
Новостройки в зонах повышенного риска
Содержание
Многомесячная история взаимоотношений застройщика и покупателя жилья завершается подписанием обеими сторонами акта приема квартиры – важного документа, необходимого для регистрации объекта в собственность. К этому моменту в доме должны быть завершены все строительные работы, он должен иметь постоянный почтовый адрес и принят государственной комиссией в эксплуатацию.
Сроки сдачи дома оговариваются при заключении сторонами договора и в случае их нарушения закон предусматривает за покупателем квартиры право на получение неустойки, сумма которой исчисляется в соответствии с установленной Центробанком ставкой рефинансирования. Задержка сроков сдачи дома дольше установленных законом 6-ти месяцев, может свидетельствовать о серьезных строительных изъянах или финансовых проблемах застройщика.
Проверив соответствующую документацию и убедившись, что дом сдан в эксплуатацию, покупатель квартиры должен внимательно ее осмотреть и, указав в смотровом листе все обнаруженные дефекты, подписать акт приема-передачи объекта. В этом документе указываются строгие сроки устранения выявленного брака.
О том, как принимать квартиру у застройщика и на что обращать внимание, у нас есть видео инструкция:
В соответствии с законом дольщик на свое усмотрение имеет право не подписывать акт приема-передачи жилья, если оно не соответствует требуемому качеству.
Если акт был подписан, но застройщик в срок не устранил брак, квартиру можно принять, составив дополнительно приложение к ранее подписанному акту о принятии жилья с дефектами и подробно перечислить – с какими именно.
Оба случая подпадают под взыскание материального и морального ущерба в судебном порядке.
Окна и двери
Двери, начиная с входной, должны закрываться плотно и без усилий. Проверьте все окна и межкомнатные двери. Стекла должны быть без царапин и сколов, все щели и отверстия заделаны герметиком, чтобы исключить появление плесени и грибков. Чтобы проверить качество регулировки окон, проложите в открытую раму листок бумаги и закройте окно. Листок должен или не вытаскиваться вовсе, или с большим трудом, так можно быть уверенным, что через окна не будет поступать влага и сквозняк.
Стены, потолок и пол
Обязательно измерьте высоту потолка во всех углах, она должна быть не меньше указанной в проектной документации. Используйте отвес или строительный уровень, чтобы измерить кривизну стен: по стандарту она не должна быть более 0,5 см. Проверьте ровность пола, осмотрите, нет ли трещин в бетонной стяжке. Стены в углах должны быть такого же цвета, как и остальная поверхность, если есть потемнения – есть и проблемы с изоляцией, а значит, промерзанием стены. Все места стыков и швов должны быть заделаны герметиком, чтобы исключить попадание воды и сырости.
Электрика
Если квартира сдается без отделки, электричество обычно проложено до щитка. Но если застройщик заявлял наличие розеток и выключателей, проверьте их все. Розетки должны быть на одном уровне, не болтаться, не выпадать. Проверьте подводку электричества ко всем источникам света с помощью лампы. Включите мощный электроприбор и нажмите несколько раз кнопку включения/выключения, электросеть должна быть готова к такой нагрузке.
Вентиляция
Проверьте качество вытяжки с помощью зажигалки или листа бумаги. Пламя должно затягивать внутрь, а листок будет оставаться прилепленным и удерживаемым за счет тяги. Проблемы с вентиляцией решать очень сложно, пусть этим занимается застройщик, в указанные сроки приемки.
Отопление и водоснабжение
Нигде не должно ничего капать или ржаветь. Воспользуйтесь фонариком и проверьте все места и стыки. Все запорные вентили и регуляторы температуры должны работать, поворачиваться легко, фиксироваться надежно. Полотенцесушитель не должен болтаться, шататься и т. д. Правила установки батарей – минимум на 2 см от стены, на 6 см от пола и подоконника.
Приемка квартиры с отделкой
Отличается от предыдущего варианта тем, что нужно обязательно узнать, какие именно материалы использовались для отделки. Хороший ремонт – это не только отсутствие перекосов и неровной плитки, это еще и применение безопасных материалов, которые были заявлены в договоре, если вы указывали фирмы производителей напольного покрытия, грунтовки, плитки и другого. Вы вправе потребовать у представителя компании документы, подтверждающие, что во время ремонта применялись оговоренные стройматериалы.
Смотрите на однородность покрытий: никаких пятен, теней, выступов. В основном – все те же советы, что и при приеме квартиры без отделки. Оценивайте ровность пола и стен, качество и работоспособность розеток, мощность электросистемы, качество окон и дверей, всех подведенных коммуникаций.
Важно: пол не должен скрипеть ни при каких условиях. Он не уляжется, дальше будет только хуже! Пусть сейчас это исправляет застройщик.
Имейте в виду: на все виды строительных и отделочных работ действует документ строительных норм и правил, СНиП. Все уклоны, размеры трещин, параметры черновой и финишной отделки задокументированы, и если возникает спор с застройщиком при приемке квартиры, СНиП и будет тем решающим документом, который поможет признать или отклонить недочеты.
Приемка инженерных коммуникаций
Проверяется надежность креплений, работоспособность всех систем и оборудования в квартире. Нужно убедиться в целостности пломб на счетчиках, снять показания, проверить соответствие указанным в паспорте серийным номерам.
Обследование инженерных сетей
Удерживающие стояки крепления и вертикальность установки, заделку раствором технических отверстий, работу запорных кранов, напор воды
Наличие тройников, высоту выхода трубы. При расстоянии от пола больше 10 см могут возникнуть проблемы с установкой сантехники. В нормативах не указывается высота, поэтому проверяйте по проекту
Надежность крепления стояков и радиаторов, наличие терморегуляторов. Если не проводится демонстрация работы батарей, необходимо сделать отметку в акте
К вентиляционному отверстию нужно поднести зажигалку или бумагу. Если вентиляция в порядке, лист прилипает, а пламя отклоняется
Работоспособность установленных розеток проверяют взятым с собой электроприбором, в плафоны вкручивают лампочки. Работа УЗО проверяется с помощью кнопки «тест»
Совет от специалиста по проверке вывода канализации
1. Стены и потолки
Все поверхности должны быть оштукатурены (иногда – и покрыты стартовой шпатлевкой). Если они выровнены с помощью обычной штукатурки, допустимо отклонение до 10 мм по всей вертикали (или не более 2 мм на 1 метр). Для гипсовых смесей – не более 5 мм по всей высоте или 1 мм на каждый метр. Качество нанесения штукатурки можно проверить простукиванием – если стены в некоторых местах издают глухой звук, это свидетельствует о скрытых отслоениях.
Поверхность должна быть ровной, без трещин, следов затирки, потеков и отслаивающегося покрытия. Для конструкций с плавными очертаниями допустимо не более двух неровностей глубиной не больше 2 мм на площади в 4 м2, для колонн и других округлых форм погрешность по вертикали/горизонтали не должна превышать 1 мм на каждый метр высоты или длины.
2. Полы
Качество и требования к стяжке зависят от финишного покрытия пола, но уклон пола по горизонтали в любом случае не должен превышать 5 см вне зависимости от размеров помещения. Если планируется установка ламината, линолеума, паркета, максимально допустимые неровности – 2 мм, а под плитку углубления или выпуклости могут достигать 0,6 см.
Обязательно проверьте наличие гидроизоляционного материала в ванной и звукоизоляции во всех помещениях (на стыках стен и пола должны быть видны полосы). На стяжке не должно наблюдаться трещин, пустот и воздушных пузырей. На скрытые пустоты покрытие можно проверить таким же простукиванием, как и стены.
3. Коммуникации
Отопительная система комплектуется радиаторами, терморегуляторами и вентилями для стравливания воздуха. Если монтировался «теплый пол» — застройщик должен предоставить схему его укладки. Батареи должны быть надежно закреплены на кронштейнах на расстоянии от пола не менее 6 см, от стен – не меньше 2,5 см, от нижнего края подоконника – 6-12 см.
Для проверки работы электросети рекомендуется включить какой-нибудь мощный прибор (например, перфоратор). Вентиляция, канализация и система водоснабжения проверяются так же, как и при приемке квартиры у застройщика с черновой отделкой.
4. Остекление и двери
Помимо вертикальности установки окон и отсутствия следов повреждений стеклах, следует удостовериться, что фурнитура рабочая и легко закрывает/открывает все окна и балконные двери. Внутренние откосы должны быть выровнены, а в промежутки между рамой и стеной с наружной стороны закрыты слоем монтажной пены и водонепроницаемой лентой.
Дефектная ведомость при приемке квартиры в новостройке. Образец ведомости
Как сказано выше, наличие недостатков в квартире должно обязательно быть зафиксировано на специальном листе. Его называют листом осмотра, либо дефектной ведомостью. Там среди проблем можно указать:
- существенные недостатки отделки;
- плохая установка коммуникаций (либо ее отсутствие);
- несоответствие жилого помещения заявленной площади;
- иные серьезные дефекты.
Правильно составление ведомости является обоснованием расходов на дополнительные работы, направленные на устранение недостатков. Именно по ней контролируется объем и качество ремонта.
Таким образом, в дефектную ведомость вносятся:
- личные данные покупателя;
- место нахождения квартиры (адрес), ее характеристики;
- все повреждения и изъяны;
- характер недостатков, их размеры и расположение;
- дата и подпись.
Если дефекты не ликвидированы в установленные сроки, клиент может требовать либо выплаты денежной компенсации, либо соразмерного уменьшения стоимости жилья, чтобы иметь возможность самостоятельно привести его в порядок.
Дополнения к приемке при чистовой отделке
Если вы принимаете квартиру с чистовой отделкой, вам также внимательно нужно проверить дверь, окна, стены, трубы и электрику. Ко всему этому еще добавляется: 
Отделка стен, пола и потолка. Посмотрите, не отходят ли обои или краска, ровно ли установлено напольное и потолочное покрытие, плитка в ванной и прочая отделка, которая полагается вам по договору. Например, межкомнатные двери. Откройте, закройте несколько раз, убедитесь, что они ровно установлены, не шатаются и не скрипят. 
Чистовая отделка хороша тем, что квартира уже пригодна для жизни, там уже есть вся необходимая сантехника. Проверьте внешнее состояние унитаза, раковины и ванной, не ли сколов и трещин. Льется ли вода из всех кранов, крутятся ли счетчики горячей и холодной воды. Спустите воду в унитазе, посмотрите, не протекают ли трубы. 
Отправляясь на осмотр собственной квартиры, выделите минимум час свободного времени. После проверки всего, что вам полагается по договору, вам в любом случае еще нужно будет составить Акт осмотра квартиры. Если вас все устроило, нужно будет подписать все бумаги и, возможно, в тот же день отправиться в управляющую компанию для дальнейших действий. Если выявлены существенные недостатки и вы морально готовы отложить приемку до их устранения застройщиком, подробно опишите свои претензии по качеству в акте осмотра.
Представитель застройщика скорее всего будет уговаривать вас согласиться на гарантийное обслуживание. Конечно, вам наверняка захочется поскорее начать делать ремонт или въехать в собственную квартиру. Но лучше устранить все недостатки сразу, пожертвовав временем приемки, чем потом взыскивать с застройщика гарантийное обслуживание. Практика показывает, что это мероприятие не стоит того, чтобы потом ждать неизвестно сколько. Кстати, сроки приемки откладываются на «разумный срок» (так и написано обычно в договоре) до устранения недостатков. У кого-то это занимает две недели. В моем случае исправление списка из восьми претензий в черновой отделке заняло у застройщика 28 дней. Зато после второго осмотра я получила ключи от квартиры, которую больше не нужно переделывать. Сразу заказала туда пиццу и отпраздновала это событие прямо на бетонном полу. В пустой квартире, зато без «недоделок» и со спокойной душой.
Если вам удобнее смотреть, чем читать, полезные советы на тему «Как принять ремонт» есть в нашем видео.
